Apardığımız təhlillər göstərir ki, Azərbaycanın maliyyə sektorunun daşınmaz əmlak bazarına ümumi məruz qalma səviyyəsi - layihə maliyyələşməsi (1,815 mlrd AZN) və ipoteka kreditləri (4,440 mlrd AZN) ilə birlikdə - 6 milyard 255 milyon manatı ötür və bu da ümumi kredit portfelinin 20%indən çoxunu təşkil edir. Bu qədər sektor yönümlü konsentrasiya sistem riskləri yaradır.

Bu artımı stimullaşdıran əsas amillərdən biri dövlətin İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (İKZF) vasitəsilə həyata keçirdiyi güzəştli ipoteka proqramlarıdır. Qiymətləndirmə standartlarının yumşaldılması hesabına təmin edilmiş kreditlərin ikiqat artımı əslində kredit riskinin özəl maliyyə institutlarından dövlət büdcəsinə ötürülməsi ilə nəticələnir.

Əsas struktur disbalans ondan ibarətdir ki, maliyyələşmə artımı (1,815 mlrd AZN) və mənzil qiymətlərində müşahidə olunan inflyasiya (2024-cü ildə ilkin bazarda 11,3% artım) mənzil tikintisinin faktiki həcminin azalması (2024-cü ilin yanvar-sentyabr aylarında 14% azalma) fonunda baş verir. Bu isə göstərir ki, kredit axını real təklifə səmərəli çevrilmir və qiymət köpüyünün formalaşması üçün şərait yaradır. Uzunmüddətli sabitlik üçün təxirəsalınmaz əks-tsiklik makroprudensial tədbirlər vacibdir.

Tikinti sektoruna yönəldilən 1,815 milyard manatlıq kreditlər Azərbaycanın ümumi maliyyə mənzərəsində mühüm yer tutur. Mərkəzi Bankın məlumatına əsasən, 2025-ci ilin mayına olan vəziyyətə görə bank və qeyri-bank kredit təşkilatlarının (QBK) ümumi kredit portfeli 30 milyard 188,75 milyon manat təşkil edib.

Bu məbləğin 1,815 milyard manatı tikinti şirkətlərinə və inşaat layihələrinə yönəlmiş biznes kreditləridir. Biznes kreditləri portfelin 52,8%-ni və ya 15 milyard 55,8 milyon manatı təşkil edir. Beləliklə, tikinti sektoruna ayrılan kreditlər biznes portfelinin təxminən 12%inə, ölkə üzrə ümumi kredit portfelinin isə təxminən 6%inə bərabərdir.

Tikinti üçün verilən investisiya kreditlərini ipoteka kreditlərindən ayrı təhlil etmək düzgün olmazdı. Çünki təklif kreditləri (1,815 mlrd AZN) tələb kreditlərindən - ipotekadan - birbaşa asılıdır.

Ən son məlumatlara əsasən, ipoteka kredit portfeli 4 milyard 440,2 milyon manat və ya ümumi kredit portfelinin 15,6%-ni təşkil edir. Beləliklə, Azərbaycanın maliyyə sektorunun daşınmaz əmlak və tikinti bazarına ümumi məruz qalması azı 6 milyard 255,2 milyon manata çatır (1,815 mlrd + 4,440,2 mln) ki, bu da portfelin 20,6%indən çoxdur.

Belə yüksək sektor konsentrasiyası tənzimləyici orqan üçün ciddi xəbərdarlıq siqnalıdır. Mənzil qiymətlərinin enməsi, işsizlik artımı və ya yeni obyektlərin istifadəyə verilməsində ləngimə kimi amillər aktivlərin keyfiyyətinin kəskin pisləşməsinə və kapital adekvatlığı normalarının sərtləşdirilməsinə səbəb ola bilər.

2025-ci ilin mayına olan məlumata görə, ümumi kredit portfeli 30 milyard 188,75 milyon manat idi. Onun 1 milyard 815 milyon manatı (6,01%) tikinti sektoruna yönəlmişdi, ipoteka kreditləri isə 4 milyard 440,2 milyon manata (15,6%) çatmışdı. Beləliklə, daşınmaz əmlak bazarına ümumi məruz qalma 6 milyard 255,2 milyon manatdan çox olmuş, bu da 20,6%dən artıq pay deməkdir. Gecikmiş kreditlərin (NPL) həcmi may 2025-də 508,3 milyon manat və ya ümumi portfelin 1,7%-ni təşkil edib və ilin əvvəlindən 13,2% artıb.

2025-ci ilin may ayının sonuna NPL həcmi 508,3 milyon manat olub. Bu, ümumi kreditlərin 1,7%inə bərabərdir və 2024-cü ilin sonu ilə müqayisədə 13,2% artım deməkdir.

Xüsusilə tikinti seqmentində kreditlərin sürətli artımı aktiv keyfiyyətindəki real pisləşməni müvəqqəti olaraq gizlədə bilər. Yeni verilmiş 1,815 milyard manatlıq kreditlər uzunmüddətli dövriyyəyə malik olduğundan, ilk il ərzində NPL kateqoriyasına keçmir. Bu "təzə kredit effekti" portfelin dayanıqlılığına dair illüziya yaradır. Əgər gecikmiş kreditlərin artım tempi (13,2%) indiki kreditləşmə səviyyəsində davam etsə, orta müddətli perspektivdə xüsusilə layihə maliyyələşməsi sahəsində NPL nisbətinin ciddi yüksəlməsi ehtimalı yüksəkdir.

Tikinti sektorundakı kredit artımının əsas səbəblərindən biri dövlətin İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu vasitəsilə formalaşdırdığı sabit və zəmanətli tələbin olmasıdır.

İKZF mənzil bazarının əsas strateji oyunçusudur. Fəaliyyəti dövründə fond xətti ilə verilmiş ipoteka kreditlərinin ümumi həcmi 1 milyard 988 milyon manatı ötüb. Fondun nizamnamə kapitalının 85 milyon manat artırılaraq 1 milyard 153 milyon manata çatdırılması dövlətin güzəştli ipoteka proqramlarını genişləndirmək niyyətini göstərir.

Kapitalın artırılması şəhid ailələri üzvləri, qəhrəmanlar, azı 3 illik dövlət qulluqçuları, fəlsəfə doktorları və 15 illik təcrübəsi olan jurnalistlər kimi sosial əhəmiyyətli qruplar üçün mənzil əlçatanlığını qorumağa yönəlib. Bu qruplar üçün illik 8% dərəcə və 25 ilədək (300 ay) müddət təklif olunur, maksimum kredit məbləği 150 000 AZN-dir. Bu dövlət dəstəyi yeni mənzilə davamlı və ödəmə qabiliyyətli tələbi təmin edir və özəl bankların tikintini (1,815 mlrd AZN) maliyyələşdirməyə marağını artırır.

Tikinti kreditlərinin genişlənməsini şərtləndirən əsas amil İKZF-nin zəmanət mexanizmidir. 2024-cü ildə dövlət zəmanətli ipoteka kreditlərinin həcmi 2023-lə müqayisədə 97,9% artaraq faktiki ikiqat artım göstərib.

Bu artım qiymətləndirmə meyarlarının yumşaldılması və zəmanət mexanizmi üzrə tariflərin azalması hesabına mümkün olub. Standartların yumşaldılması az ilkin ödənişlə mənzil almağa şərait yaradır. Sosial baxımdan əhəmiyyətli olsa da, bunun maliyyə nəticələri də var:

1. Mənəvi riskin artması: Kredit götürənlərə tələblərin yumşaldılması defolt ehtimalını yüksəldir. Lakin bu kreditlərə dövlət zəmanəti verildiyi üçün kommersiya bankları üçün risk azalır.

2. Kredit riskinin dövlətə ötürülməsi: İKZF-nin standartları yumşaltması faktiki olaraq özəl bank sektorunun risklərini dövlət fonduna transfer edir. Bu da tikinti layihələrinin (1,815 mlrd AZN) kreditləşdirilməsini banklar üçün daha az riskli edir.

Təhlil göstərir ki, 2025-ci ilin yanvar-iyul aylarında İKZF vəsaitləri hesabına verilən birbaşa ipoteka kreditləri 11,8% azalaraq 247,2 milyon manata enib. Bununla yanaşı, nizamnamə kapitalının artırılması və zəmanətli kreditlərin ikiqat artması fondun strategiyasının dəyişdiyini göstərir: İKZF birbaşa kredit verən qurumdan çox, zəmanət, subsidiyalaşdırma və refinaslaşdırma institutuna çevrilir. Beləliklə, fond bazarı sabitləşdirən mexanizmə çevrilərək özəl bankları ipoteka kreditləşməsinə daha fəal şəkildə cəlb edir.

Tikinti sektorunda kreditləşmə bumunun ən narahatedici tərəfi maliyyə aktivliyi ilə real sektor nəticələri arasında formalaşan kəskin disbalansdır. Sektora yönəldilən 1 milyard 815 milyon manatlıq investisiyanın əsas motivasiyası onun yüksək gəlirliliyidir. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2024-cü ildə Azərbaycanın mənzil bazarında qiymətlər əvvəlki illə müqayisədə 9,9% artıb. Xüsusilə, 1,815 milyard manatlıq kreditlə maliyyələşdirilən ilkin bazarda qiymət artımı 11,3%ə çatıb ki, bu da ikincil bazardakı 9,8% artımdan xeyli yüksəkdir. Bu, yeni mənzilə olan tələbin artdığını göstərir və həmin tələbin bir hissəsi İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun tətbiq etdiyi güzəştli mexanizmlər hesabına süni şəkildə stimullaşdırılır. Nəticədə tikinti şirkətləri üçün marja artır, yəni gəlirlilik səviyyəsi yüksək qalır.

Qiymətlərin və kredit portfelinin artmasına baxmayaraq, faktiki tikinti həcmi azalma tendensiyası göstərir. 2024-cü ilin yanvar-sentyabr aylarında Azərbaycanda cəmi 10 282 yaşayış binası inşa edilərək istismara verilib. Bu, 2023-cü ilin eyni dövrü ilə (11 946 bina) müqayisədə 14% azalma deməkdir. Ən diqqətçəkən məqam isə odur ki, bu azalma 1,815 milyard manatlıq kredit artımı fonunda baş verir. Yəni maliyyə axını real tikinti həcmini artırmır, kreditləşmə əsasən qiymətlərin qalxmasına və aktivlərin süni bahalaşmasına xidmət edir.

Qiymət artımının 11,3% səviyyəsində qalması, eyni zamanda mənzil tikintisinin 14% azalması və 1,815 milyard manatlıq kredit genişlənməsi tipik struktur "bazardan artıq qızınma" əlamətidir. Bu o deməkdir ki, banklar tərəfindən yaradılan maliyyə stimulları real təklifi artırmır. Buna bir neçə izah vermək olar.

Birincisi, tikinti icazələrinin alınması və obyektlərin qəbulu prosesindəki bürokratik gecikmələr.

İkincisi, kredit vəsaitlərinin bir hissəsinin real tikinti işlərinə deyil, torpaq alınmasına, tikinti hüquqlarının bahalaşmasına və ya köhnə borcların bağlanmasına yönəldilməsi.

Üçüncüsü, tikinti materialları və işçi qüvvəsinin bahalaşması səbəbindən vəsaitin əhəmiyyətli hissəsinin xərclərə gedərək faktiki tikinti həcmini artıra bilməməsi.

Əgər 1,815 milyard manatlıq kreditlər yaxın zamanda real obyektlərə çevrilməzsə, "uzunmüddətli tikinti" halları çoxalacaq. Bu isə tikinti şirkətlərinin borc öhdəliklərini yerinə yetirmək imkanlarını ciddi şəkildə azaldacaq, girov kimi qoyulmuş aktivlərin - yəni inflyasiya fonunda şişirdilmiş qiymətlərlə dəyərləndirilmiş daşınmaz əmlakın - real dəyəri aşağı düşəcək. Nəticədə bankların balansında nominal dəyəri yüksək, lakin bazar şəraitində satılması çətin olan aktivlər çoxalacaq.

2024-cü ildə ilkin bazarda qiymətlər 11,3% artıb. 1 sentyabr 2025-ə olan məlumata görə, tikinti sektoruna yönəldilən kreditlər 1 milyard 815 milyon manata çatıb. Eyni zamanda, 2024-cü ilin yanvar-sentyabr aylarında cəmi 10 282 bina istifadəyə verilib - bu, ötən illə müqayisədə 14% azdır. İKZF xətti ilə 2025-ci ilin yanvar-iyul aylarında verilən ipoteka kreditlərinin həcmi isə 247,2 milyon manat olub və bu da 11,8% azalma deməkdir.

Tikinti sektoruna kredit qoyuluşlarının sürətlə artması və struktur disbalansların mövcudluğu potensial maliyyə və makroprudensial risklərin qiymətləndirilməsini zəruri edir. 1,815 milyard manatlıq portfel üçün əsas risklər tikinti şirkətlərinin öhdəliklərini yerinə yetirə bilməməsi ilə bağlıdır. Tikinti layihələrinin uzunmüddətli dövriyyəsi səbəbindən şirkətlərin maliyyə dayanıqlığı satışlardan gələn pul axınlarından asılıdır. Əgər mənzil tikintisinin 14% azalması sistem xarakteri daşıyırsa, bu, layihələrdə gecikmələr deməkdir. Bu gecikmələr maliyyə modellərini pozur və 1,815 milyard manatlıq kreditlərin xidmət edilməsini çətinləşdirir.

Defolt vəziyyətində banklar yarımçıq tikililərə və ya tikinti hüquqlarına əl qoymağa məcbur qalacaqlar. Bu girovların hazırkı dəyəri 11,3% artan inflyasiya qiymətləri əsasında hesablanır. Əgər bazarda qiymət korreksiyası baş verərsə, girovun real satış dəyəri kredit qalığından aşağı düşəcək, nəticədə banklar üçün ciddi itkilər yaranacaq. Bu vəziyyət təkcə kommersiya banklarının deyil, bütün maliyyə sisteminin sabitliyi üçün ciddi təhdidə çevrilə bilər.

İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun kreditləşmə standartlarını yumşaltmağa yönəlmiş siyasəti - məsələn, ilkin ödəniş tələblərinin və zəmanət tariflərinin azaldılması hesabına dövlət zəmanətli kreditlərin ikiqat artırılması - mahiyyət etibarilə pro-siklik xarakter daşıyır. Belə yanaşma iqtisadi artımı bum dövründə daha da gücləndirsə də, eyni zamanda sistemi kövrəkləşdirir və tənəzzül halında böhranın miqyasını artırır.

Dövlət tələbi subsidiyalaşdırdıqda və kredit şərtlərini yumşaltdıqda, əslində idarə olunan tələbin inflyasiyasını yaradır. Təklif tərəfi bu prosesə uyğun artmadıqda, süni şəkildə genişlənmiş tələb yalnız qiymətlərin bahalaşmasına (11,3% artım) gətirib çıxarır və bazarda spekulyativ komponenti gücləndirir. Bu səbəbdən, tənzimləyici orqanlar bazarın potensial çökməsinə qarşı bank sektorunun dayanıqlığını artırmaq üçün əks-tsiklik tədbirlər görməlidirlər. Belə tədbirlər kreditlərin struktur paylanmasını məhdudlaşdırmaq, layihə maliyyələşməsinə risk çəki sistemini sərtləşdirmək və ipoteka zəmanətlərinə kvotalar tətbiq etmək istiqamətində ola bilər.

Bu tendensiya Mərkəzi Bankı monetar siyasəti sərtləşdirməyə məcbur edə bilər ki, bu da həm 1,815 milyard manatlıq borcu olan tikinti şirkətləri üçün maliyyələşmə xərclərini artıracaq, həm də istehlakçıların ipoteka yükünü ağırlaşdıracaq.

Bununla yanaşı, tikinti sektorunun ümumi əlavə dəyər artımı proqnozları da mülayim qalır: 2022-ci ildə 2,9%, 2023-cü ildə 2,8%, 2024-cü ildə 2,9% və 2025-ci ildə 3,3%. Əgər 1,815 milyard manatlıq kredit portfeli daha aqressiv artım gözləntilərinə əsaslanırsa, bu, gələcəkdə proqnozların reallaşmaması riskini doğuracaq. Nəticədə, kredit portfelinin keyfiyyəti pisləşə və qeyri-ödəmə hallarının payı arta bilər.

Azərbaycanın tikinti sektoruna yönəldilən kredit qoyuluşlarının 1 milyard 815 milyon manata çatması, dövlətin İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu vasitəsilə tələbi stimullaşdıran siyasətinin nə qədər təsirli olduğunu göstərir. Dövlətin maliyyə dəstəyinin artması və zəmanət mexanizmlərinin yumşaldılması kommersiya bankları üçün riskləri azaldır və kredit artımını davamlı saxlayır.

Fəqət aparılan təhlil ciddi struktur disbalansları üzə çıxarır: maliyyə aktivliyi və qiymət artımı (11,3%) real təklifin azalması (14%) ilə müşayiət olunur. Bu vəziyyət daşınmaz əmlak sektorunda artıq 20% həddini keçmiş risk konsentrasiyasını daha da dərinləşdirir. Əgər yaxın zamanda spekulyativ tələbi məhdudlaşdıran və tikinti təklifinin səmərəliliyini artıran əks-tsiklik makroprudensial tədbirlər həyata keçirilməzsə, 1,815 milyard manatlıq kredit portfelinin əhəmiyyətli hissəsi üzrə ödəniş problemləri yarana bilər.

Bu isə qiymət köpüyünün reallaşması, tikinti bazarında sabitliyin pozulması və maliyyə sektorunun uzunmüddətli tarazlığının itirilməsi ilə nəticələnə bilər.

Tənzimləyici müdaxilə təkcə zəruri deyil, həm də strateji əhəmiyyət daşıyır: məqsəd sürətli deyil, dayanıqlı və balanslı mənzil bazarının formalaşdırılması olmalıdır.

Elçin Alıoğlu Trend